Từ 1/7 đến ngày này, các quy định nhà đầu tư dự án bất động sản phải có bảo lãnh ngân hàng nếu việc cung cấp sự hình thành trong tương lai sẽ có hiệu lực. Điều này dự kiến ​​sẽ tiếp tục thúc đẩy thị trường.
Điều 56 của Luật sửa đổi Bất động sản Doanh nghiệp nêu rõ các quy tắc, trước khi bán, nhà ở thuê mua trong tương lai hình thành các nhà đầu tư dự án phải được các ngân hàng thương mại bảo đảm các nghĩa vụ tài chính chính. Nếu chủ sở hữu không thể bàn giao nhà đúng tiến độ, người mua là cam kết, bên thuê có quyền yêu cầu mua bảo lãnh ngân hàng để trả lại đứng ra số tiền tạm ứng và các khoản khác theo hợp đồng đã ký kết.

Gần một tháng thôi, quy định này sẽ có hiệu lực, do đó, tại TP.HCM hiện nay có một số dự án đều nằm áp dụng. Chỉ trong tuần này, Tập đoàn Novaland đã ký với VP Bank để đảm bảo cam kết cho khách hàng mua bốn dự án nhà ở Novaland làm chủ đầu tư. Ngoài ra, có một số dự án cao cấp khác tại phường Thảo Điền (quận 2) và quận Bình Thạnh cũng một nhà đầu tư thực hiện các hình thức bảo lãnh.

Động thái của một số nhà đầu tư để được hỗ trợ chuyên gia nhiều hơn và tin tưởng những quy định mới sẽ góp phần gián tiếp kích thích thị trường nhà ở, đặc biệt là khi người mua nhà từ lâu vẫn là sự tiến bộ tạm tha thơm thấp của các nhà đầu tư. Theo ông Đoàn Chí Thanh – Tổng giám đốc Hoàng Anh Bất động sản Sài Gòn, khi quy định mới về bảo lãnh tiền gửi được áp dụng, trách nhiệm của chủ dự án và ngân hàng giám sát phải nâng lên một mức cao hơn.

An Gia RiverSide

Ông Thanh cũng cho biết, Điều 56 cũng giúp tăng tính minh bạch và sự an toàn cho dự án trong khi tránh các rủi ro cho người mua nhà. Ngoài ra, quy định cũng định vị các doanh nghiệp phát triển bất động sản ở 2 khía cạnh: Thứ nhất, việc bán hoặc cho thuê được hình thành trong tương lai phải là một bảo lãnh ngân hàng thương mại nhất định; Thứ hai, nếu họ muốn “né” các quy trình bảo lãnh phát hành, các doanh nghiệp sẽ hoàn thành dự án và sau đó bán ra.

“Như vậy, người mua nhà được đặt ở trung tâm của thị trường, là để bảo vệ các lợi ích tốt hơn nhiều so với trước đây. Các thị trường bất động sản do đó sẽ đón khích lệ tinh thần khi sàng lọc hơi ít các nhà đầu tư kém,” phân tích Thanh nói.

luật sở kinh doanh
Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi các quy định bảo đảm tiền gửi bắt buộc tại Điều 56 được cho là có tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Ảnh: Vũ Lê
Trần Khánh Quang – Tổng Giám đốc của Việt Nam An Hòa cũng đánh giá, Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ rất hữu ích cho thị trường, đặc biệt là trong bối cảnh sự phục hồi bất động sản đang trên đà. Quy định này có thể trở thành động lực để giúp củng cố niềm tin của người mua và nhà đầu tư nhỏ. Bởi vì, khi một vấn đề ngân hàng bảo lãnh có nghĩa rằng họ không phải chỉ cho vay, tiến độ dự án giám sát và quản lý chặt chẽ dòng tiền của họ cũng cam kết bồi thường nếu chẳng may có rủi ro.

Ông Quang cho rằng, nếu sử dụng tốt các quy định bắt buộc chủ đầu tư phải đảm bảo bán hình thành trong tương lai có thể dẫn đến viễn cảnh tươi sáng, đó là doanh thu từ các khách hàng sẽ được chi tiêu đúng mục đích. Ông Quang dự đoán, có khả năng các ngân hàng sẽ bảo lãnh cho các dự án trong đó có hơn 20% khách hàng mua nhà đã phê duyệt dự án khi hoàn thành các thủ tục pháp lý. Nếu tỷ lệ này thấp hơn 20%, có khả năng dự án sẽ là ngân hàng từ chối tại ngoại.

Đồng tình với quan điểm, ông Su Ngọc Khương – Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam chỉ là một loạt các lợi thế khác của Điều 56. Đầu tiên là để tránh viễn cảnh của vụ kiện tụng, tranh chấp đáng tiếc khi khách hàng khách hợp đồng mua nhà trong tương lai hình thành của hiếm nhưng không phải tất cả các dự án không thể thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình.

Thứ hai, các quy định mới sẽ giúp thanh lọc tài sản ít bàn tay của các nhà sản xuất không bị bắt kẻ thù “, hoặc danh tiếng nửa vời, khả năng không thực sự tốt. Thứ ba là để giúp tăng tính minh bạch cho thị trường, tạo ra một khuôn khổ pháp lý cho người mua tìm thoải mái khi quyết định mua nhà. Cuối cùng tính thanh khoản của các dự án bất động sản sẽ được ký kết đảm bảo cơ hội gia tăng khi người mua có tâm lý thoải mái vì lợi ích của họ được đảm bảo.

Tuy nhiên, các ý kiến ​​cũng cho rằng cần phải nhanh chóng ban hành các hướng dẫn cụ thể về bảo lãnh phát hình bán trong tương lai. Ngoài ra, nó cần phải được điều chỉnh, xem xét gia giảm một số chi phí để phù hợp hơn với thực tế.

Trong khi đó, Chủ tịch HoREA – Lê Hoàng Châu, một ưu điểm nhận dạng khuôn mặt bảo vệ tuyệt đối của Điều 56 người mua nhà, một mặt một lần nữa bày tỏ sự quan tâm với các tổ chức này sẽ phải chịu chi phí mới.

Cụ thể, theo ông Zhou, xử lý đảm bảo sẽ dẫn đến chi phí phát sinh mới trong cơ cấu giá thành sản phẩm của các tài sản mà người mua có thể phải trả khi mua hoặc thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Ví dụ, một dự án với 100 căn hộ, trị giá 1 tỷ đồng / đơn vị, tổng giá trị của dự án khu dân cư này là 100 tỷ đồng và dự kiến ​​sẽ bàn giao căn hộ sau 2 năm. Theo Điều 56, các nhà đầu tư của dự án này phải là 100 tỷ đưa ra một ngân hàng mới phát hành thư bảo lãnh. Và nếu không có đủ tiền mặt 100 tỷ đồng, chủ dự án phải có tài sản thế chấp trị giá khoảng 1,3 lần. Ngoài ra, mỗi năm các chủ dự án phải nộp phí bảo lãnh khoảng 2%, hoặc khoảng 2 tỷ USD. Chi phí này, chắc chắn sẽ là chủ dự án tính vào chi phí của sản phẩm mà người mua phải trả tiền.

Ông Zhou cũng cho biết, các quy định đảm bảo còn là một hạn chế nữa mà không được phân biệt rõ ràng giữa các doanh nghiệp áp dụng có uy tín thực sự có trình độ với một số yếu của công ty, không có uy tín, hoặc thậm chí gian lận. Việc san lấp mặt bằng tất cả các doanh nghiệp vào một nhóm mà có thể dễ dàng tạo ra chi phí không cần thiết.

Trong khi đó, ông Su Ngọc Khương sẽ đưa ra khuyến nghị, trong 8 năm qua, cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản đã gây ra hầu hết các doanh nghiệp thua, lịch sử tài chính, chỉ các khoản nợ xấu, hàng tồn kho rất cao. Khi thu hồi trứng bất động sản, các doanh nghiệp cần phải đẩy mạnh cho kháng hơn sau khi bị bệnh. Do đó, nếu việc áp dụng các quy định đảm bảo việc bán vào thời điểm này có thể gây ra các ngân hàng không muốn đứng ra bảo vệ cho các dự án và người mua. Bởi vì phần lớn các dự án hiện tại không thể đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt của quá trình bảo lãnh phát hành. Như vậy, việc bán các doanh nghiệp có thể bị trì hoãn, đống khó khăn hơn.

Vì vậy, ông Giang đề nghị các Bộ, khi thông tư dự thảo cần có sự lựa chọn phù hợp thời gian để áp dụng các quy định đảm bảo việc bán hình thành trong tương lai, do đó giúp cân bằng lợi ích giữa 3 bên: khách hàng, các ngân hàng và các doanh nghiệp bất động sản.

Đại diện từ các ngân hàng, ông Phan Ngọc Hòa – Phó Tổng Giám đốc VP Bank, cho biết: “Các tiêu chí để các ngân hàng xem xét ký bảo lãnh cho các dự án khi chủ đầu tư muốn bán hình dạng tương lai rất khó”.

Xem thêm : căn hộ DreamHome

Ông Hòa cũng thừa nhận, khi xem xét ký hợp đồng bảo lãnh theo Điều 56 của Luật Kinh doanh Bất động sản, bản thân ngân hàng cũng chịu áp lực rất lớn. Bởi vì các ngân hàng thay mặt cho dự án sẽ đảm bảo quyền lợi của tất cả những người mua nhà. Cụ thể, các ngân hàng sẽ hoàn trả lại khoản tiền do bên mua cùng với các khoản thu khác theo quy định trong hợp đồng cho giai đoạn trễ, nếu có.

“Vì vậy, để an toàn, chúng tôi sẽ chỉ ký ưu tiên đảm bảo cho các đối tác chiến lược hoặc truyền thống. Các ngân hàng cần phải có một sự hiểu biết thấu đáo về tình hình tài chính của doanh nghiệp, hiểu việc quản lý văn bản quy phạm pháp luật, năng lực thực hiện dịch vụ dự án và tính sẵn sàng của việc bán tài sản,” nói bà Hoa nói.