Hiện nay, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã đạt được những “con mắt” của các nhà đầu tư nước ngoài trong nền kinh tế nói chung và phục hồi các thỏa thuận thương mại đại chúng phải được ký kết.
Khi trao đổi với phóng viên, Phó Giám đốc nghiên cứu và tư vấn (CBRE Việt Nam), Nguyễn Hoài An xác định, cơ hội lợi nhuận cao của một thị trường một trong những khác biệt chính tạo quan trọng của Việt Nam bất động sản hấp dẫn hơn so với các thị trường phát triển trong khu vực còn non trẻ.

Nhà
Phó Giám đốc nghiên cứu và tư vấn (CBRE Việt Nam), Nguyễn Hoài An
– Sự trở lại của phân khúc căn hộ giá rẻ, cao cấp là điểm nhấn của báo cáo thị trường quý II của CBRE. Lý do là lợi nhuận phân khúc lớn nên thu hút các nhà đầu tư quay trở lại và các nhà đầu tư đang cung cấp thêm nguồn lực để tài trợ cho các dự án rẻ hơn để thực hiện. Nhưng nó đã gây ra nhiều hệ lụy đối với tài sản không phục vụ cho nhu cầu thực sự của quần chúng và tạo ra bong bóng. Theo ý kiến ​​của mình, diễn biến thị trường hiện nay cần tăng mối lo ngại cho nguy cơ này chưa?

Khi thị trường bất động sản ở Việt Nam đã phát triển gốc khoảng 15 năm trước đây, đó là sự thật mà hầu hết các nhà đầu tư tập trung vào việc phát triển phân khúc cao cấp đến lợi nhuận nhanh hơn. Kể từ thời điểm đó, các khách hàng không có nhiều lựa chọn. Hơn nữa, tiếp cận tài chính cũng tương đối dễ dàng để các nhà đầu cơ nhóm áp đảo thị trường và tạo ra hiện tượng thị trường phát triển nóng sốt ảo.

Nhưng ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản là rất khác nhau. Theo đó, phân khúc thị trường đã hình thành rõ nét, từ sang trọng, giá cả phải chăng sang trọng để tạo ra nhiều lựa chọn hơn cho khách hàng có nhu cầu mua ở thực sự.

Bên cạnh đó, các dự án cao cấp được phát triển chủ yếu bởi các nhà đầu tư tiềm năng một tài chính, danh tiếng mạnh mẽ và các dự án có vị trí tốt. Trong khi người mua nhà hiện đã thận trọng hơn, họ không phải là dễ dàng để được dẫn dắt bởi các cam kết chỉ từ người môi giới hoặc các nhà đầu tư thiếu năng lực hoặc lực lượng môi giới. Ngoài ra, người mua nhà ở phân khúc này có yêu cầu cao về thiết kế sản phẩm và chất lượng, mà không phải là những gì các nhà đầu tư có thể đáp ứng. Những yếu tố này sẽ không dẫn đến đầu tư ồ ạt.

Đối với những lý do này, các nhà đầu cơ sẽ ít có cơ hội để đẩy giá bán. Do đó, theo quan điểm của các doanh nghiệp, hiện tượng khó xảy ra trong bong bóng ngắn hạn.

– CBRE cho rằng thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội hấp dẫn hơn so với Singapore, Bangkok. Trên các điểm tham quan, cô có thể nói cụ thể hơn?

Đối với các nhà đầu tư, thị trường bất động sản Việt Nam đang nổi lên, các loại tài sản không quá đa dạng nên có rất nhiều cơ hội để phát triển và bắt kịp với khu vực.

Ngoài ra, các nước đang phát triển nhanh của Việt Nam với kích thước lớn dân số (90 triệu dân), tỷ lệ đô thị hóa nhanh, cơ cấu dân số trẻ và số lượng FDI đổ vào đây cũng nên yêu cầu ngày càng lớn, điều này tạo cơ hội cho các nhà đầu tư để phát triển dự án căn hộ an gia riveside.

Đối với các nhà đầu tư cá nhân, thu nhập cho thuê là một trong những chỉ số để đánh giá mức độ hấp dẫn đầu tư của thị trường bất động sản. Trong khi con số này ở Bangkok, Singapore là 2-3% thì ở Việt Nam là 7-9%.

Bên cạnh đó, Singapore, Bangkok là sự phát triển thị trường, giá bất động sản quá cao, trong khi khả năng sinh lời lâu hơn và tỷ lệ lợi nhuận không cao. Ví dụ, một căn hộ tại Singapore với mức giá trung bình khoảng 1 triệu USD (tương đương 17 tỷ đồng). Để tạo ra lợi nhuận, nhà đầu tư phải đợi 5-10 năm, trong một thời gian ngắn, hầu như không có cơ hội lợi nhuận phát sinh. Ngoài ra tại Việt Nam, một cơ hội lợi nhuận lớn vì thị trường vẫn đang phát triển.

Theo CBRE Việt Nam, bất động sản Việt Nam hấp dẫn hơn Bangkok, Singapore
– Khi ở nước ngoài Việt và người nước ngoài quyết định mua nhà ở tại Việt Nam ngày hôm nay, họ cần được tư vấn về các vấn đề, theo cô?

Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở có hiệu lực vào năm 2014, trong đó mở rộng cho các cá nhân ở nước ngoài của Việt Nam và nước ngoài và sở hữu bất động sản tại Việt Nam, các đối tượng này sẽ cần tư vấn về hồ sơ pháp lý, các điều kiện ràng buộc liên quan đến việc mua nhà ở tại Việt Nam. Bên cạnh đó, họ cũng cần tư vấn về lợi ích khác như số lượng và thời hạn của quyền sở hữu, có thể được bán lại hoặc cho thuê, thừa kế, chuyển giao hay không? Hạn chế về rút tiền từ Việt Nam, nhiệm vụ để thực hiện như đối tượng nộp thuế …

Bên cạnh các yếu tố pháp lý, dự án có chất lượng, uy tín của chủ đầu tư, vị trí, giá cả luôn luôn là một yếu tố quan tâm hàng đầu cho Việt kiều và người nước ngoài mua bất động sản. Nếu bạn mua một căn nhà cho mục đích dân cư, họ sẽ quan tâm đến các cơ sở, các tiện ích, môi trường và an ninh. Nếu bạn mua một căn nhà cho mục đích đầu tư, ngoài các yếu tố trên, họ sẽ quan tâm đến khả năng sinh lợi của dự án.

Ngoài ra, người nước ngoài cần chi phí tư vấn đặc biệt là chi phí quản lý, phí môi giới, liên hệ với các đại lý bán hàng …

– Theo CBRE, thị trường bán lẻ của Việt Nam là rất hấp dẫn vì sự tự tin của người tiêu dùng ngày càng tăng, các nhà bán lẻ nước ngoài vào ồ ạt. Nhưng dường như điều này chỉ trong tương lai, và trong thực tế, nhiều gian hàng bán lẻ lớn tại khách sạn Hà Nội hiện nay là rất ngu si đần độn. Thưa bà, lý do tại sao điều này? Khi phát triển phân khúc này, các nhà bán lẻ hiện đại nội thất sẽ phải làm trong cuộc đua không cân sức với các nhà đầu tư nước ngoài?

Thật vậy, thị trường Việt Nam vẫn còn có các trung tâm thương mại lớn hoạt động thành công như Co.opmart, Big C, Vincom Bà Triệu … Một số trung tâm thương mại như Times City, Royal City Vincom Megamall cũng cải thiện đáng kể trong quý cuối cùng của tỷ lệ trống. Nhưng vẫn còn một số hoạt động dự án không hiệu quả như Trung tâm thương mại Tràng Tiền, Hàng Da, Cửa Nam … Mỗi dự án đều có lý do riêng của mình, nhưng tất cả đều có đặc điểm chung là kinh doanh mặt hàng chiến lược và chiến lược hợp người thuê nhà.

Theo đó, các dự án này không có khách thuê lớn để tạo ra lưu lượng truy cập của khách hàng đến một lần tuyệt vời. Hơn nữa, các dự án có tỷ lệ giải trí và ẩm thực rất thấp. Với một trung tâm thương mại mà nên mang tới khách hàng là họ có thể làm việc nhiều hơn trong cùng một vị trí, từ giải trí, mua sắm, gặp gỡ bạn bè ở quán cà phê và nhà hàng, nhiều dự án dự án có thể chưa làm được điều này.

Bên cạnh đó, một yếu tố khác là sự tiện lợi cho khách hàng chiến thắng. Các trung tâm thương mại đã được nâng cấp từ các thị trường truyền thống hoạt động kém hiệu quả là do các thị trường truyền thống được đặt ở tầng dưới nhà hàng, bãi đậu xe trong khi không thuận tiện, làm cho người mua hàng ngại di chuyển và lựa chọn giải pháp là các thị trường truyền thống, thị trường tạm thời ngoài trời.

Đối với cao cấp trung tâm thương mại với dịch vụ mục đích đặc biệt cho các khách hàng có thu nhập cao nên rất am hiểu và cũng tính toán. Các trung tâm thương mại của điều này cần phải hiểu được tâm lý và hành vi của người tiêu dùng nhiều hơn. Thường xuyên tổ chức các sự kiện giảm giá, ưu đãi cũng là một yếu tố để kích thích nhu cầu trong phân khúc này.

Sắp tới được dự kiến ​​với sự mở rộng của các nhà bán lẻ nước ngoài. Các nhà bán lẻ trong nước cần nâng cao hơn nữa để có thể đối mặt với sự cạnh tranh này. Họ cần phải tận dụng lợi thế của dịch vụ cho thị trường trong nước nên đã thúc đẩy hơn nữa sự hiểu biết hành vi, tâm lý khách hàng và các mối quan hệ với các đơn vị cho thuê, nhà cung cấp, các địa điểm kinh doanh tìm kiếm hợp lý … Những cái bắt tay với các đơn vị bên ngoài cũng là cần thiết để có thể học hỏi và phát huy thế mạnh của mình.

– Ngành cơ hội sở hữu là có để chào đón các quỹ lớn hơn khi TPP được ký kết và chưa Nghị định hướng dẫn pháp lệnh mới có hiệu lực hay không, thưa bà?

Các yếu tố kinh tế vĩ mô hiện nay đang góp phần vào sự phục hồi của ngành bất động sản, trong đó phải có những động thái để giảm lãi suất của các ngân hàng thời gian gần đây. Luật kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở 2014 2014 mặc dù không có tác động tức thời trong ngắn hạn nhưng có thể giúp tăng sự tự tin trên thị trường.

TPP được ký kết sẽ có một tác động tích cực đối với nền kinh tế nói chung. Trong thời gian này, Việt Nam đã ghi nhận sự gia tăng của các khoản đầu tư vào các lĩnh vực sản xuất, đặc biệt là các ngành công nghiệp may mặc để bắt kịp. Nhưng TPP không liên quan trực tiếp đến các tác động của bất động sản sẽ phải đi qua các trung gian, ví dụ sản xuất công nghiệp tăng trợ giúp cho nhu cầu nhà ở trong các khu công nghiệp tăng.