HỆ THỐNG NHÀ TRỌ AN BÌNH Sinh viên cảnh giác khi thuê trọ. Xem Ngay!

CẢNH GIÁC Xem Ngay!

Trong khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội (NOXH) đang được triển khai nhưng chưa thực sự có hiệu quả, thời gian gần đây, khoảng 20.000 tỷ gói hỗ trợ cho nhà ở thương mại quan tâm công bình quân mới đang được dự kiến.
Tiếp theo đó là “bước chân”?
Sau 2 năm thực hiện, các gói tín dụng ưu đãi đối với tỷ NOXH 30.000 giải ngân chỉ hơn 24%, thấp hơn nhiều so với kế hoạch đề ra. Gần đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất thống nhất của Ngân hàng Nhà nước gói tín dụng thương mại là 20.000 tỷ đồng hỗ trợ người mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại và các khu vực đô thị.

Theo đó, gói tín dụng mới này sẽ có những người vay tiền mua lãi suất bình quân nhà ở thương mại dự kiến sẽ chỉ có 7% / năm. Thời gian vay được gia hạn đến 10 năm. 20.000 tỷ gói tín dụng sẽ được thực hiện thông qua một hệ thống các ngân hàng thương mại nhà nước như Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank.

Trong thực tế, các phân khúc nhà ở thương mại trung bình và người mua phần lớn cần hỗ trợ nhiều nhất. Vì vậy, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước đối với nhóm đối tượng này là rất chính xác.

Lê Anh Sơn, Giám đốc Cát Đại nói rằng vấn đề ở đây không phải là gói hỗ trợ đối với bất kỳ đối tượng được triển khai sẽ thích. Chúng tôi đã có những bài học từ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ nên trong gói tín dụng mới này phải cung cấp khái niệm cụ thể về cách thức nhà ở là không đủ. Nói cách khác, bao nhiêu tiền giá mỗi mét vuông, bao nhiêu diện tích dưới mét vuông mới được tham gia gói cho vay bán.

Điểm phù hợp, TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhận xét, đây là một chính sách đúng đắn và chào đón. Tuy nhiên, hàng tồn kho bất động sản không nằm chủ yếu ở phân khúc thu nhập trung bình mà chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.

Thực tế này giải thích lý do tại sao 30.000 tỉ đồng gói tín dụng là 2 năm thực hiện vẫn chưa đạt được kết quả như mong đợi, không giải quyết được nhiều hàng tồn kho trên thị trường. Hầu hết mọi người vay tiền từ gói tín dụng được mua loại nhà ở hình thành trong tương lai, hay nói cách khác “mua nhà trên giấy” trong sự hiện diện của các ngân hàng của bên thứ ba.

20.000 tỷ gói tín dụng giao dịch mua nhà
20.000 tỷ gói tín dụng giao dịch cho dù người mua nhà dưới “bước chân” của gói 30.000 tỷ ưu đãi? Ảnh: Nguyễn Tuấn

Tránh cho vay hình thành trong tương lai nhà
Khoản vay mua nhà, ngân hàng phải trả lãi cho nhà đầu tư với tiền để xây dựng nhà ở triển khai là một sự vô lý trong kinh doanh, nhưng nó tồn tại trong thị trường bất động sản tại Việt Nam. Thông thường, các nhà sản xuất hoặc người bán phải đưa tiền ra, sau đó bán và thu lợi nhuận từ mua. Nói cách khác, vốn đầu tư bất động sản vừa vay mua nhà nhưng không có lãi, còn để thưởng thức lợi nhuận.

Thảo luận về vấn đề này, luật sư Nguyễn Mạnh Thắng, Đoàn Luật sư thành phố. Hà Nội cho biết, khoản vay Ngân hàng cho người mua nhà, không cho nhà đầu tư vay tiền là đúng. Quan điểm của các ngân hàng, họ đã làm như vậy để tránh rủi ro tín dụng của một số lý do: Thứ nhất, số người mua nhà sẽ hạ thấp các nhà đầu tư vay mượn rất nhiều lần. Điều này sẽ làm giảm rủi ro cho ngân hàng. Trong trường hợp người vay không trả được nợ, các ngân hàng vẫn có tài sản thế chấp để bán thu hồi vốn, đó là căn hộ.

Thứ hai, nếu chủ dự án vay vốn, các ngân hàng sẽ phải quản lý và kiểm soát việc sử dụng vốn vay nom nghiêm ngặt đã được sử dụng đúng mục đích hay không? Nếu nhà đầu tư không trả được nợ và lãi suất ngân hàng sẽ phải nắm lấy “chồng” hình thành trong tương lai nhà ở đó.

Nhìn chung, các ngân hàng đã có một kinh nghiệm về tình hình nợ xấu mà nhóm gây ra thế chấp. Vì vậy, trước khi thế chấp, đặc biệt là từ các hợp đồng gói hỗ trợ, các ngân hàng được yêu cầu phải làm rõ các đối tượng và khả năng trả nợ vốn vay hiệu đính cũng như tài sản thế chấp của họ. Điều đó sẽ giúp các ngân hàng loại bỏ các khoản “nợ xấu”, hoặc tiền vay cho các mục đích khác.

Một lý do khác mà nhiều chuyên gia đến 20.000 tỷ gói cho nhà ở thương mại vừa là không hợp lý. Đó là “nguồn” của bất động sản trên thị trường hiện nay không có nhiều. Và sẽ không mua nhà để vay tiền cho các nhà đầu tư của các dự án mới? Điều này sẽ không giúp giải quyết hàng tồn kho bất động sản hiện nay.

Nói chung, các gói hướng dẫn và hỗ trợ mà Ngân hàng Nhà nước đối với thị trường bất động sản là rất cần thiết. Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước cũng cần phải phối hợp chặt chẽ với Bộ Xây dựng để xác định “hit” của nhóm cho vay mục tiêu cũng như dự án chưa hoàn thiện, mọi người tránh để tiếp tục vay tiền để mua nhà dưới hình thức trong tương lai. Điều này tạo ra áp lực rất lớn cho hàng tồn kho của các căn hộ hiện nay.

Xem thêm: dịch vụ